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房价增长与收入增速不均衡 中国房产市场存在泡沫吗

2015-12-14 07:57:00 来源:羊成在线 编辑: 评论:0

  [摘要]我们不是特别担心房地产领域的金融危机,但是房地产市场确实有麻烦,虽然这不是很多人担心的地方,但这就是底线。

  我们分析了中国房地产正在发生的事情。首先我们阐述了对于中国房地产的担心,即中国存在巨大的房地产泡沫,并且这种泡沫可能破裂,并最终引发全球经济危机。

  要正确理解中国房市泡沫的麻烦就在于缺乏准确的数据,我们修补了中国房地产市场的数据,但是仍对此知之甚少。过去十年中国房地产价格增幅是多少?购房者深陷债务中吗?普通家庭买不起住房吗?我们尽力观察数据,并且对这些简单的问题进行了基本的分析,通过数据透视我们能够深入问题的本质。 我们不是特别担心房地产领域的金融危机,但是房地产市场确实有麻烦,虽然这不是很多人担心的地方,但这就是底线。

  我们成功获得了2003-2013年120个主要城市抵押贷款的详细数据,数据的来源是市场占有率达15%的一家大型商业银行,详细的数据包括购房人、购房价格和面积、住宅特点和贷款特点。城市包括4个一线城市、31个二线城市和85个三线城市。

  众所周知,构建一个房地产指数比较棘手,因为每个房子都是不一样的,目前主要有两种方法:一种是Hedonic回归方法,一种是由Case Hiller构建的重复销售法,但是没有一种方法在中国是行之有效的。因为:1)快速的城镇化,城市一直在变化,所以很难收集所有房屋单元的记录;2)中国是一个新市场,没有如此多的重复销售。

  我们选择了Hedonic回归方法来构建房地产指数,基于简单的观察,我们发现中国城市有大量的住家社区,每个开发的综合设施在1-2年的时间内会先后售出很多房屋单元,因此基于这种房屋单元的顺序销售,我们可以构建一个小区内的房屋指数,因为有的房子先售出、有的后售出,中间会有价格变化,并且一个小区的住房一般特征相同,比如学校和交通系统等,这就是我们构建价格指数的基本思路。

  让我们快速浏览一下价格指数,大家都会使用国家统计局的70个大中城市房屋价格指数。根据这个指数我们发现北京的房价指数在十年里从1上升到2,所以北京的房屋价格增值100%,就会引起大家的担忧。同样的事情在上海、广州和深圳都出现了,我不知道这个价格指数怎么构建的,但是这个指数到处都在用,比如华尔街日报、纽约时报,当人们谈论中国房地产市场的时候就会引用这个指数,会说这个月房屋价格涨跌多少等等。

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