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2016广州楼市:新增供应19万套 市中心仍涨价

2015-12-16 09:38:55 来源:羊成在线 编辑: 评论:0

??? 2016年,全市预计新增供应共19万套,其中八成集中在外围区域,而中心区域奇货可居。合富房地产经济研究院院长龙斌因此表示,市中心项目必定继续涨价,2016年第三、第四季度涨势将更加明显。

  网易房产讯“去库存”现在成了名副其实的刷屏热词,昨日(12月14日),中共中央政治局召开2016年经济工作会议,“去库存”再度被提及。在决策层的重视下,业界专家普遍认为去库存将成为明年房地产业的主旋律。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,尽管目前广州库存消化周期仅8个月,但今年新增供应比往年少了四分之一,结构性高库存仍然存在,外围区域消化情况并不理想。

  据了解,2016年,全市预计新增供应共19万套,其中八成集中在外围区域,而中心区域奇货可居。合富房地产经济研究院院长龙斌因此表示,市中心项目必定继续涨价,2016年第三、第四季度涨势将更加明显。

  地价蹿升+供应减少=中心区高房价推手

  前段时间的土拍大战还让人记忆犹新,据合富辉煌统计,截止11月底,广州土地成交突破1000万方,同比增长20%;出让金总额达到839亿元,同比增长8%。

  其中,中心区成交平均楼面地价16674元/平,上涨30%。外围区域则在4524元/平,合富辉煌市场研究中心市研总监冯佩云介绍,中心市区楼面地价占当前售价比例高达一半以上,未来势必面临巨大的定价压力。

  高地价导致中心区和近郊的别墅、类别墅供应明显增加,多个项目搭配别墅、类别墅产品一起卖,比如华润天合、龙湖天辰原着、万科山景城等等。

  地价在蹿升,供应却在减少,广州九区(增城、从化除外)新增供应减少了25%,买少见少的中心区更是如此。除了因广钢新城拉高供应的荔湾区以外,其他五区均呈现出新增缩量的走势,库存也在逐步下降。种种因素的叠加,使得中心区域不断攀升,根据市房管局发布的10月广州房地产市场运行情况,越秀、天河、海珠、荔湾成交均价普遍看涨,荔湾区涨幅更是超过10%。

  2016广州楼市:新增供应19万套 市中心继续涨价

  让小伙伴们心塞的是,这股涨势明年还将延续。事实上,今年第四季度,市中心已有一部分项目在完成库存任务后开始涨价,如富力东山新天地,凭借优越的地段和学区优势,从4字头涨到了5字头。

  “市中心项目一定会涨,随着城市面貌和配套的完善,预计未来海珠没有3万下不来,越秀肯定在4万以上,珠江新城甚至在6万以上。”冯佩云说。

  明年新增供应八成集中在外围

  根据合富统计,2016年全市新货将为10.8万套,加上余货8.2万套,可售货量共计达到19万套,其中八成集中在外围区域。

  然而,外围区域的供应潮早在今年就开始了,冯佩云介绍,广州外围郊区今年新货供应充裕,截止11月,外围五郊区在售余货6.6万套,占比全市余货总量80.4%,花都、萝岗库存量上升明显,只有番禺区新增供应大幅减少58%。在去库存压力下,今年郊区市场以稳价出货为目标,郊区房价同比普遍下跌。

  唯一能够幸免的是番禺区,据统计,明年新货供应大约1万套,处于历史低位水平,新货仍然主要集中在华南、广州新城、市桥及周边板块。随着万博CBD建设提速并逐步落成,番禺中北片形象大幅提升,价格也将走高。

  

  图片来源:合富辉煌

  市区新增供应主要来自牛奶厂、广钢、广纸

  冯佩云介绍,2016年,市区新增供应主要集中在旧改板块,如天河牛奶厂、广钢、广纸。在旧改板块的影响下,原芳村区明年新增货量接近一万套,远超其他区域,内部竞争白热化。原荔湾、天河、白云、海珠货量相当,超过六成集中在单一热点板块或项目;越秀区货量最少,项目普遍在5万平米以下,分布零散。

  

  图片来源:合富辉煌

  具体到各区,海珠近三年新增供应维持在20万平米的低位,比2013年前萎缩50%。冯佩云表示,在供不应求的态势下,2016年,预计2000多套广纸新城入市后将备受关注。

  与之相似的还有荔湾区,预计明年会有巨量供应,竞争激烈,市场将被多方刮分。尤其是原芳村板块,未来几年将有超300万方供应,超过六成集中在广钢新城,冯佩云预计,广钢主力总价在250-400万,凭借旧改规划利好快速成熟。

  广钢、广纸新城均为市区难得的大型旧改片区,同位于广州西面,两个板块的项目将在2016年相继入市,供应均为120平米以下产品,竞争同质化。“相对海珠客户而言,广纸新城区位比广钢更有优势,紧凑型二到四房为主,但客户还是以价格为王道。”

  而白云区供应量将上演“一增一减”的戏码,预计2016年可售货量达到7200套以上,与2015年变化不大,但供应结构将产生很大变化,金沙洲板块可售货量大减,同和板块成为供应重心。冯佩云表示,这种供应结构的变化,预计明年白云区成交会呈现量缩价涨的趋势。

  蚌埠相争,渔翁得利。在同和板块,除恒大御府以外,预计两个佳兆业项目将会入市,但这几个项目拿地成本均不低,售价自然没有优势。相较之下,货量最大的星汇云城由于楼面价较低,可能从中得利。

  广州如何库存?市政先行、放松限购

  事实上,要解决结构性库存,比单纯减少库存数字的难度要高出许多。

  “要解决库存问题,光靠开发商降价是不可持续的,更多需要借助政府的力量。以各个地王项目来说,能卖出这么高价,大多是因为此前听说了良好的规划利好,因此,政府规划的落实,才能保证地王价值。”冯佩云说。

  而黎文江表示,各个板块的产业也要加快跟上,以积聚居住需求。以未来的琶洲电商总部区域为例,一旦区域产业成型,周边房地产项目的利好不言而喻。“此外,一定要放松限购,留住外地人口,同时开发商要调整供应,保证产品的差异化,避免新货滞销。”

  万众瞩目“十三五”规划也为广州去库存带来高层支持。根据规划,广州未来将以“一江两岸三带、三大战略枢纽、多点支撑”为发展路径。其中,重中之重是建设国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽三大战略枢纽。此外,优化提升珠江经济带、创新带和景观带“一江两岸三带”,重点打造琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区。这些区域板块的地产价值,势必将随着城市路径的实现不断增值。

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