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住建部专家:经济增速放缓和房产库存大密切相关

2015-12-17 08:06:26 来源:羊成在线 编辑: 评论:0

  高库存已经成为当前房地产业的一个痛点。“去库存”任务,正被提升至前所未有的高度。

  近一个月来,中央高层对房地产“去库存”密集表态。在11月10日举行的中央财经领导小组第十一次会议上,国家主席习近平提出,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。

  随后,11月12日,中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。

  业内预计,在12月即将召开的中央经济工作会议上,房地产“去库存”将是不可回避的议题。

  高层的忧虑来自不容乐观的数据表现。根据国家统计局数据,今年前10个月,全国房地产开发投资78801亿元,同比增长2%,增速较1月份至9月份回落了0.6个百分点。自去年1月份以来,房地产开发投资增速已经连续21个月下滑。

  “库存大了以后,导致开发商拿地积极性大幅下降,新开工面积大幅下降,造成了投资增速的迅速回落。投资回落会导致整个固定资产投资的回落,又导致了房地产相关的上游企业投资的回落。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《中国新闻周刊》采访表示,应该清楚地看到,虽然谈的是去库存,但实际指向的问题是经济回落,“某种程度上,中国经济增速放缓,和房地产库存大密切相关。”

  库存到底有多大?

  当前的房地产库存到底有多少?程度有多严重?一直存在争议。

  根据国家统计局公布的数据,截至10月底,全国商品房待售面积6.8632亿平方米,比9月末增加2122万平方米。虽然这一数据再创历史新高,但由于这一口径统计的只是现房,即已竣工仍未售出的面积,因此业内普遍认为,这一数据无法反映库存全貌。

  “如果光是这6亿多平方米,那压力并不大,现在一年的销售面积就有十几亿平方米。”顾云昌告诉《中国新闻周刊》,很多还未竣工、但已经可以销售的面积,才是“大头”,有二十多亿平方米,“如果加上还未取得销售许可证、正在施工建设的,那量就更大了”。

  他认为,如果按照这个标准计算,库存消化周期就不是目前普遍谈论的6~18个月,大多数三四线城市的消化周期可能都在2年左右,甚至更长时间。

  住建部政策研究中心研究员王珏林在接受《中国新闻周刊》采访时表示,准确的统计数据他并不掌握,“据我了解大城市的库存消化期一般在1年左右,中小城市要在2~3年时间,应该说存量还是比较大的。”

  事实上,国家统计局公布的数据仅包含“已竣工未出售或出租”面积,这和大众认知中的“房地产库存”并不吻合。公众习惯于把已取得预售许可证但尚未售出的商品房面积统一定义为“待售面积”或“库存面积”,其中绝大部分都是尚未竣工的“可预售期房”;而把直至竣工依然待售的商品房称作“可售现房”,它往往是一个项目的“尾盘”。

  因此,有业内人士认为,如果国家统计局只披露“已竣工待售面积”(现房或尾盘),而完全舍弃掉占据主流的“未竣工可预售面积”(期房),对测算全国商品房库存面积和去化周期的准确性和指导意义将会大打折扣。

  12月3日,在由中国社科院刚刚发布的《中国住房发展报告2015-2016》(以下简称社科院《报告》)给出了另一组关于当前房地产库存的数据:“以2015年商品住房总库存计算,总库存预计达39.96亿平方米,其中,期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米,去化周期达4.5年,现房待售面积方面,库存4.26亿平方米,去化周期为23个月。值得注意的是,按照最大合理库存存销比例,商品住房合理总库存仅为22亿平方米,其中,现房库存去化周期18个月,面积为3.21亿平方米,期房去化24个月,涉及15.78亿平方米。”

  报告的发布方之一、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《中国新闻周刊》解释说,“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。现房方面,去化超过18个月以后,还将过剩1亿平方米。期房方面,去化超过2年以后,还有过剩面积达19.96亿平方米。”

  还有业内人士认为,真正的房地产库存,应该等于已获取未开工的土地储备+正在兴建尚未销售的在建商品房+已经完工但未销售的商品房(但不应包含空置房和待售的二手商品房)。

  不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭近日撰文指出,用房屋施工面积来佐证中国的房屋库规模,也有不妥。

  “2015年前10个月,全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平方米,这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平方米新开工面积。从狭义上看,这两类其实都不能算商品房库存,所谓房屋施工面积,是指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。竣工面积即现房,如没卖出,则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了;当年新开工一般难以达到预售标准,还没拿到预售证,怎么知道卖不出去?因此,除去这两块,真正的楼市库存其实还剩36亿万平米。”

  杨红旭认为,“这其中还应剔除已经预售掉的部分。2015年前10月,全国商品房期房销售面积为7.3亿;由于从预售至竣工,需要1-2年,就按1.5年计算,则2015年前10个月的施工面积中,再加8个月,共约13.1亿平方米。上述的施工面积36亿平方米,再减去应当被剔除的13.1亿平方米,则实际上还剩22.9亿平方米。”

  中原地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》表示,目前统计数字的另一个问题,是没有说清楚分化的特点。“现在一线城市供不应求,三四线城市库存严重。如果不分清楚城市,不分清楚区域,笼统地出一个库存数字,没有太大意义”。

  此前房地产泡沫化严重的三四线城市,成为当前库存的重灾区。在2015年上半年,基于供求比、商品住宅现货存销比、商品房潜在存销比和商品住宅潜在存销比4个指标,上海易居研究院测算出楼市库存风险的综合指标数值,在被监测的35个重点城市中,排在前三位的分别是呼和浩特、乌鲁木齐、兰州。

  以呼和浩特为例,根据呼和浩特市统计局数据,2015年上半年累计可售商品房面积1600.9万平方米,其中住宅999.36万平方米。而在1~9月,整个呼市商品房总销售面积213.7万平方米,其中住宅销售177.7万平方米。即使按照这个最保守的库存统计口径和当前的消化速度,消化完这些待售商品房也需要67个月。

  在2014年,呼和浩特第一个宣布公开取消限购,引发了多地效仿跟风。有媒体调查发现,呼和浩特许多中小开发商由于资金链紧张,普遍存在延期交房以及拖欠工程款的情况,停工楼盘不断涌现,且有愈演愈烈之势。鄂尔多斯楼市崩盘后,呼市随即受到波及,部分开发商资金链紧张,无奈只能拿房产、豪车抵债。

  “现在的一个误区是,尽管大家都在谈库存,但还没真正认识到库存是什么,库存有多少,哪些地方库存严重。”张大伟认为,连这些基本信息都没有厘清的时候,盲目出台政策就会缺乏针对性。

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