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热点评述:“去库存”话题热足一年

2015-12-18 08:41:56 来源:羊成在线 编辑: 评论:0

  在“供给侧改革”的大背景下,房地产“去库存”话题正被政府层面提升至前所未有的高度。实际上,从去年开始,楼市“去库存”就已经是热点话题,直到今年,可以说,已经热足一年。而从新的政策释放信息来看,这还将是一个长期的焦点。

  虽然“供给侧改革”包括四个歼灭战,但“化解房地产库存”显然已经成为最先打响而且进度最快的战役。业内人士认为,强调房地产“去库存”的宏观背景是GDP增速“破7”,微观背景是房地产库存再创历史新纪录。概括来讲,“去库存”的目的有两个:一是为启动需求,二是为化解风险。

  当前,国家提出“化解房地产库存”,亦表明了态度:房地产对稳增长很重要。应该看到,当前中国房地产业已告别黄金十年,基本实现“人均一间房”、“户均一套房”,住宅需求难以继续大幅增长。即便是能够出台大力度的救市措施,也难以起到立竿见影的效果。况且,在一线城市和少数二线城市房价高烧不退的情况下,政府的救市力度也受到约束。

  房地产“去库存”有一个特点,就是它既是“供给侧改革”,也是“需求侧改革”。在需求方面,“去库存”可以刺激住房消费,带动家电、建材等相关领域的消费。在供给方面,只有房地产库存下来了,房地产企业的投资才能得以修复。近十几年来,房地产投资都占固定资产投资的四分之一强,而且基本上都保持了30%- 40%的年增长率。但今年1-10月,房地产投资的同比增长率只有3.4%,跟两年前相比下降了17个百分点,房地产投资的超预期下滑成了经济增长的最大拖累。近日,依然有专家预言,2016年房地产投资有可能继续探底。

  对房地产的调控越来越宽松,在高企的库存压力下,从严的调控显然不合实际。然而,正如调控也分为“短期政策”和“长效机制”,“去库存”也同样面临这样的两个方面。从短期政策来看,随着“去库存”基调得以进一步强调,近期,“取消限购”的呼声再次走高;此外,首套房的按揭首付比例继续下调也是热门观点之一,最后,还是继续降准降息,降低购房成本,并将住房公积金贷款门槛进一步降低。可以看出,短期政策的各种业界设想都是从拉动住房消费的需求出发。而在长效机制方面,促进房地产企业调整和转型、“以人为本”的城镇化进程加速、加快推进房贷资产证券化等方面也是呼声颇高。

  应当看到,“去库存”肯定也是分类渐进,不可能“一刀切”。从库存本身来看,城市分化明显:一二线城市的房子“不愁卖”,去化周期大多在12个月以内。但是在三四线及以下城市,去化周期有的都超过了40个月,其产能过剩风险很大。正如“分类调控”一般,“分类去库存”也是必须明晰的一点。

  许蕾

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