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七大城市房价还要涨 买房这14个城市风险大

2015-12-18 08:53:29 来源:羊成在线 编辑: 评论:0

  报告显示,35个样本中大部分城市供需比偏高,其中大于2.0的城市达到14个,但这一数字符合目前全国楼市去库存这一大背景。

  12月17日,同策咨询研究部联合同海咨询发布的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示,在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中,供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个,其中房价最高的深圳供需比数字最小,仅有0.57。而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3,大连供需比则达到7.18,成为样本中供需关系失衡最严重的城市。

  “供需比小于1.1,表示供需关系处于合理区间,1.1~2之间属于相对均衡区间,供需比大于2.0,就属于供需失衡。”该份调研报告的参与者、同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示。上述报告显示,35个样本中大部分城市供需比偏高,其中大于2.0的城市达到14个,但这一数字符合目前全国楼市去库存这一大背景。

  供需比在1.1以下位于合理区间的城市有7个,占比20%,北上广深四大一线城市全部入围这一区间,其中深圳的供需比最低,仅有0.57。另有福州、合肥、石家庄等三个省会省市的供需比也在这一区间。“供需比位于这一区间的城市,商品住宅具备较高的投资价值。”张宏伟解释,对于北上广深四大一线城市来说,由于经济发展快,有更多的就业机会,人口持续流入,未来的住宅需求将保持平稳上升,但由于城市规模的限制,供地将会受到一定限制,所以供需比较低。而部分二线城市,如福州、合肥、石家庄这种区域性城市,人口流入较快,其住宅需求也较大。

  “供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。”张宏伟说,以供需比为0.91的上海为例, 2014年常住人口2425.68万人,人口基数多,且处于稳定增加状态;由于上海是整个长三角地区经济中心,产业聚集效应明显,而且2014年其城镇人均可支配收入达到了47710元,在国内位于前列,这些都会对其未来的潜在需求构成有效支撑。“因此我们预测上海未来三年的潜在需求达到了1886万平米,在35个城市中位于前列。”

  上述报告还显示,在样本中的重点二线城市中,成都、厦门、天津、杭州、西安、南京,供需比排名位于中上游。“他们的经济发展程度较好,基本上属于人口导入型城市,也具备一定的投资价值。”张宏伟认为。

  以供需比为1.33的天津为例,滨海新区经济发展速度快,是京津冀地区中的重要一极,且人口规模也庞大,2014年其常住人口为1517万人,人口导入也比较明显,城镇人口每年新增57万人。“我们预测天津未来三年商品住宅平均需求1583万平米,但天津的住宅供给量和库存量也较大,故认为其供需比较为均衡。”

  但该份报告也显示,同样作为重点二线城市,武汉、苏州和重庆供需比排名却并不理想,分别为1.96、2.03、2.03。“主要原因在于这三个城市土地供给量偏大,导致其供需比上升。”张宏伟解释,比如重庆,2014年常住人口2991.4万,在所有城市中位于第一位,且人口规模稳步增加,城市基本面没有问题,通过模型预测其未来三年的商品住宅需求为4636万平米,但重庆的主要问题在于城市土地供给量过大,过去三年其土地规划建筑面积平均达到了8467万平米,按照这种供地速度,其未来的供需比将会保持较高。

  该份报告也显示,东北的几个省会城市和部分西北城市,由于供需比偏高,在城市投资价值排名中处于“垫底”的地位。如,青岛的供需比为3.07,长春为3.27,兰州为3.7,沈阳为4.32,贵阳为5.33,大连则高达7.18。“东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连,由于人口外流以及经济发展状况不佳,需求减少,加之沈阳、长春等城市库存较高,所以供需比普遍偏高;青岛、呼和浩特等城市由于库存高企,目前主要处于去库存状态。”张宏伟说。

  报告指出,东北地区经济发展缓慢,人口处于流出状态,房地产市场也相应受到影响,如沈阳市2014年常住人口827.2万,但其人口增速低,近三年年均增加人口3万人,未来的地产增长潜力也将受到影响。“加上东北的城市土地财政现象突出,土地供给量过大,比如沈阳市过去三年住宅的平均土地规划建筑面积达到了2276万平米,住宅库存高企,所以造成其供需比较高。”

  张宏伟指出,根据调研,对于部分供需比大于2.0的城市,且由于其经济放缓人口外流加速,未来市场容量小,这样的城市往往也面临较大库存压力,风险已经累积较多,开发商和投资者都要提高警惕,该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

  附:35个大中城市商品住宅投资价值排名

  来源:第一财经网

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