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上半年中山商品房卖出新高

2015-07-02 07:58:16 来源:羊城在线 编辑: 评论:0
    随着6月30日戛然而止,2015年上半年的中山楼市尘埃落定,不过今年上半年的楼市可以说有点怪:在外界质疑中山天量库存新建商品房并认为中山楼市难维持高量时,中山本次上半年的楼市却不断发力,几乎在每月的数据上都惊喜不断,到了最后结算日为止,中山今年上半年共成交了54876套新建商品房,总成交面积达539万平方米,比起2014年同期增长了43 .4%和46 .8%———在每周或每月的网签数据中常能见到破纪录的情况,这样的增长率是预料之中。更让人意想不到的是,这个半年成交量已经创下了中山历年上半年的成交历史纪录。当量上升了的时候,中山楼市依旧奇怪———放大的成交量并不代表中山楼市形势一片大好。价格方面,根据有关机构统计,6月份的成交均价为5906元/平方米,若与国土局备案金额数据综合计算,上半年新建商品房均价为5928元/平方米,与去年上半年平均价格6067元/平方米还要低2 .3%。库存量高导致价格难以上升已经成为了业内的基本共识。此外,本次上半年中山的楼市出现了不少特殊的烙印,例如疯狂成交的车库、不再大盘定音的楼盘、6月成交、挂牌翘尾的土地市场、积极外拓客源的政府……他们都为今年成交放大的楼市,增添了一些与往日不同的异色。

第1怪 土地:割价还流拍,6月疯狂挂牌

今年上半年土地市场之惨可以用“流拍”两个字来代替,近5个月几乎零成交让旁观者都为中山的土地市场捏一把汗,流拍的节奏更是停不下来:今年上半年共有8宗土地流拍,流拍面积高达23.7万平方米,已经超过成交商住地及商业地的总和了。

但频频流拍并没有打消政府卖地的脚步,相反就在沉寂了近5个月后,中山土地招拍挂市场发力了,就在6月中山已经连续挂出了14宗土地,其中有6宗为商住及商业用地,其中石岐区张溪的“泥板仔”和“峰溪沙”两宗近百亩的大型商住及商业地被赋予了厚望,价格也是显然打了个折,尤其是后者作为毗邻城轨站的商业地,起拍价低至250万元/亩,被调侃为半卖半送了。

若从全年的数据上看,不难看出中山土地之冷:上半年仅成交了21宗土地,不及去年的四分之一,总成交面积仅75.0万平方米,总金额7.7亿元,跌破10亿元的关口,还不及去年的三分之一。除了政府主动降价求售以外,实际上,成交的2宗商业地实现了价格的上涨外,商住地的平均价格比去年都在下降。

第2怪 商品房:消化力不足?破了历史纪录

可以说,由于高库存量已经成为了业内共识,加上新盘层出不穷,旧盘新推货量也多,因此“难卖”成为业内人士的口头禅,没有哪个楼盘敢轻易像过去那美好的时光一样动辄成交数百甚至过千套称王,甚至有悲观的人士认为中山本土购买力已经接近饱和,而外地购买力一时还难以提高,不敢对中山的楼市有过于积极的看法。

不过,奇怪的是中山的房地产市场依旧活跃,甚至创出了各种历史新高。根据中山国土局网签数据显示,6月份中山楼市商品房网签共计13878套,环比5月份上涨22.5%,同比去年6月大涨76.8%,达近年来的最高峰值。住宅方面,6月住宅网签共计7827套,较5月份下跌10 .6%,但同比去年6月份,依然大涨了55.7%;6月商业网签呈井喷态势,较5月网签数提升了46.6%,基本与上一年持平。

这个数字足够让中山的业内沸腾,也打消了中山销售不畅的说法。而在半年成交上,这个数字也依旧抢眼:中山今年上半年共成交了54876套新建商品房,总成交面积达539万平方米,2014年上半年则成交38273套,总成交面积为367.2万平方米———即今年上半年两者增长了43.4%和46.8%,而这个数字还创下了中山历年上半年的成交历史纪录。

不过,与一二线城市量价齐升的火热态势相比,中山商品房的成交量上涨价格却是一路走跌。根据中山房讯网整理并统计中山国土局网签数据显示,6月份的成交均价为5906元/平方米,若与国土局备案金额数据综合计算,上半年新建商品房均价为5928元/平方米,与去年上半年平均价格6067元/平方米还要低2.3%。

库存量高导致价格难以上升已经成为了业内的基本共识。有业内人士告诉记者,现阶段没有太多楼盘敢轻言涨价,大部分楼盘都选择了推出特价的方式来吸引购房者,因此还拉低了中山的成交均价。而根据记者观察,此言非虚:例如中山的楼市“风向标”雅居乐集团就在上周一口气推出7盘联合促销活动,其中西区剑桥郡就推出【星睿】组团、【精英家园】组团及【双子星】楼王,精装修公寓最低38万/套,部分房源最低5800元/平方米;长堤半岛260平方米别墅最低350万/套;凯茵又一城146-186平方米一尺山居组团年限时7.8折,【花彩集】二期新品最低4980元/平方米起,雅居乐·森岚8.8折钜惠,最低4000元/平方米起;万象郡8.8折;天熙8.8折最低4500元/平方米起……有销售人员表示,这样的价格几乎是上半年的最低价,为的是快速去货冲击上半年的业绩。

第3怪 车库:数据注水的救命草

虽然上半年成交业绩非常亮丽,但其中也有不少开发商选择偷偷“注水”,而注水的重灾区则集中在车位上。

仅仅是6月份破13000万套的成绩单中,就有4812套车位成交。这个数字意味着什么呢?5月份车位成交1749套已经被业内认为偏高,6月比5月上涨了175.1%,再把时间轴拉开到2014年1月,可以发现2014年5月也仅成交了2567套车位,这个车位成交的数字也是历年来最高的。从今年上半年来看,车位的成交共11359套,占据了约五分之一的销售量。

而6月份车位销售更无可避免成为楼盘们新的“发力点”,例如远洋城及远洋启宸的房源几近售罄,而就在6月份,几乎都能看到这两个楼盘的身影,但均是出现大量车位销售的状况,最夸张的时候,一周能卖千套车位,但这却与实际的销售现场有所冲突。丽景名筑等楼盘也出现大量发售车位的现象,甚至出现超低价销售的情况,让人猜测不已。

第4怪 区域:东凤异军突起成迷,坦洲已“疯狂”

从区域上看,中山楼盘虽然也有传统的一面,但也出现了某些区域异军突起的情况。本年上半年成交第一的当属坦洲镇,共成交7255套,累计成交面积高达69.6万平方米,远远高于第二名的东区5724套,也是今年唯一一个成交破7千套大关的区域。有坦洲开发商表示,受珠海成交价格节节攀高的影响,珠海主城区目前成交价格已经高达1.3万元/平方米,与坦洲6千-7千元/平方米还有明显的距离,预计下半年如无意外坦洲受珠海的辐射影响依旧能保持高速的价量增长。

火炬区无意外地以5022套、58.5万平方米的成绩进入三甲位置,但第四名却被东凤镇取代。值得玩味的是,本年上半年东凤镇的主力盘之一凯盛缤纷M A LL呈现每周数百套的异常签约记录,价格也被外界认为低得难以置信,不禁让人质疑东凤的成交情况。

业界分析

购房者遭遇前所未有的分流

虽然中山楼市半年报传来捷信,但并不代表房地产业内就不再提心吊胆,有业内人士认为,只要中山新建住房库存量依旧增加、深中通道一天不立项、中山户口一天不开放,那么业内的神经依旧需要绷紧。

“虽然国家给出了各种降息降准的政策,大环境利于房地产的发展,但中山与大城市并不一样,中山缺乏足够的消费力,目前开发商已经逐渐出走,证明中山的本土市场日渐萎缩,需要转变思路。”有不愿具名的某开发商营销经理并不看好中山本土市场的消费力,他认为开发商需要转换思路,在未出现销售下降的时候未雨绸缪为将来日渐竞争激烈的中山市场做准备。

有业内人士尖锐地指出,随着中山楼盘日渐增多和楼市竞争压力的加大,购房者遭遇前所未有的分流,相应的是每个楼盘的客流量在增加,这是在亮丽业绩背后的残酷现实。“看上去成交非常向好,但是建立在大盘客源流失、中小盘客源分化的基础上,所以未必很多楼盘就有好日子过,甚至有楼盘采取了简单的营销手段,以节省开支。”西区某开发商表示,中山一盘撑起成交的时代已经过去,随着新盘继续加快上市速度,未来会出现“百花齐放,但是小花”的变化。

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