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因延期办房产证 中山多家开发商被告上法庭

2015-10-26 11:08:01 来源:羊城在线 编辑: 评论:0

10月17日,板芙镇芙蓉新村四期63户业主收到了一个好消息:小区开发商已经筹集到了50万元,加上业主自筹的10万元,凑够了开发商欠建筑商的款项。目前,开发商已经拿回了被建筑商扣押的相关验收资料,开始向国土部门申请办理迟到了6年的房产证。

板芙镇芙蓉新村业主拿不到房产证的案例,放在全市来看只是一个缩影。记者从市第一法院了解到,该院今年1至9月已审结商品房预售合同纠纷1170件,但今年1至9月新收案件达到了1834件,其中有不少也是房产证“难产”引发的诉讼。

与此同时,《中山市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》)从今年10月1日开始正式实施。房产证为何屡屡迟到?在没拿到房产证前,业主们的购房款去了哪?《办法》的实施能否根治房产证“难产”顽疾?带着这些疑问,记者就此进行了调查。

无奈

业主为拿房产证筹钱给开发商还债

板芙镇芙蓉新村四期业主姜良豹为自己的房产证犯了6年的愁。和他一样郁闷的,还有小区其他62户业主。从2009年购房至今,他们仍没有取得房产证,只因开发商拖欠建筑商60万工程款,建筑商扣押了综合验收相关资料。

“没有房产证,就感觉一直都在租别人的房子住,”姜良豹无奈地说。姜良豹早前从湖北来中山打工,有了一点积蓄。2009年,姜良豹花费16万预购了板芙镇芙蓉新村四期D 栋一套两室一厅居室。

当时购买合同约定,开发商中山市物华房地产有限公司应当在商品房交付使用后720个工作日内给购买人办理房产证。至今已有6年的时间,开发商仍然没有给姜良豹办理房产证。

“花那么多钱买间屋没证,谁心里都不安稳”。除了姜良豹,芙蓉新村第四期商品房购买者全部63户都没有获得房产证。

姜良豹告诉记者,芙蓉新村总共有四期,前三期都没有出现这样的情况,他们都拿到了房产证。问题出在了哪?2013年7月,63户业主将中山市物华房地产有限公司告上法庭。

物华房地产的代理人在法庭上辩称,逾期未能办理房产证的原因是物华公司与建筑施工方存在纠纷,建筑施工方遗失了部分资料,导致无法及时办理相关权属证书。不过,该说法没有得到法庭支持。

“根本不是施工方资料遗失了,就是开发商拖欠建筑商工程款,所以建筑商故意这样做的。”芙蓉新村四期另一业主易龙说。这起系列案以物华公司败诉告终。市第一法院判决物华公司支付逾期办证违约金及返还办证费并支付利息,每户违约金从3000多元到5000多元不等。

官司虽然赢了,但业主们却高兴不起来。那时的物华房地产公司账户上没有钱,只是一个空壳,法院扣留了开发商两处房产。芙蓉新村四期业主们的房产证仍然没有着落。时隔两年,业主们的房产证依然“难产”。

2015年7月,63户业主集体上访板芙镇访信办,信访办组织业主、开发商、建筑商几方进行了协调。经过协调,建筑商同意开发商只需还60万的拖欠款。这60万中,业主自愿筹款10万元给开发商还款,其余欠款开发商自己想办法。

对于这一协商结果,只有56户业主同意筹款,每户筹了1600元。“这钱完全算是送给开发商,没办法,起码会有一点希望。”姜良豹说。

好消息终于在近日传来。10月16日,板芙镇信访办告知芙蓉新村业主由物华公司负责自筹的50万元,加上芙蓉新村业主自筹的10万元,总共60万的工程款已经全部到位。信访办通知芙蓉新村业主代表协商交款事宜。

“由于工程款已筹齐,建筑商板芙建筑也很配合地交出两份欠缺的资料,综合验收大概需要两个月,一旦通过,办证就不成问题。”姜良豹向记者还出示了业主签署的 “同意支付办证自筹资金说明”,表示将在综合验收通过后将业主自筹的10 万元一次性交付给板芙建筑公司。

现状

因延期办理房产证多家开发商成被告

今年8月26日,市第一法院民一庭开庭审理业主诉中山市宝丰房地产开发有限公司商品房预售合同,涉及的楼盘是五桂山翡翠园凤凰阁。由于该案涉及人数众多,共有20多户业主,案件审理法官梁丹妮为了免去当事人来回奔波的诉累,中途没有吃饭、喝水,把庭审从早上9点开庭一直开到了下午2点才结束。

这是中山商品房预售合同纠纷在法庭上的另一种缩影。开发商延迟办理房产证,这些矛盾纠纷最终都集中到了法院。记者了解到,市第一法院今年1至9月已审结了商品房预售合同纠纷共计1170件(含执行案件)。

记者查阅相关生效判决发现,这些纠纷基本都是系列案,起诉同一个楼盘的业主一般都在十余人以上,有的甚至涉及上百户业主。涉案的开发商有吉雅房地产有限公司、聚豪园的永怡集团有限公司、神州房地产开发有限公司、华隆房地产开发有限公司、村田房地产开发有限公司、宝丰房地产开发有限公司等,涉及的镇区有三乡、坦洲、火炬区、五桂山等。

一边是上千宗审结的案件,另一边是近两千宗新收案件。记者了解到,今年1至9月,市第一法院新收相关案件1834件(含执行案件),除去执行案件,新收案也达到了1182件,审结案是746件,这其中有不少都是房产证“难产”的纠纷。

“这些案件虽然都是商品房预售合同纠纷,但诉求、实际情况各有不同。”梁丹妮法官说,在涉及宝丰房地产开发有限公司的系列案件中,目前该院合共受理22件,都是别墅型住宅,楼盘是五桂山的翡翠园凤凰阁。在这批系列案中,法院基本上可以判决支持业主的诉讼请求,但有一、两件或许涉及名为商品房买卖、实为借贷的情形,必须要查清实际支付款项的情况、交易情形等。

而在已生效的判决中,法院也绝大多数支持了业主们的诉求,判令开发商分别赔偿业主几千元至数万元不等的违约金。

疑问

房产证为何屡屡迟到开发商的钱去哪了

按照一般商品房买卖合同约定,业主签约后最迟是720个工作日拿到房产证。按照一年250个工作日来算,最迟的购房者在三年内可以拿到房产证。看起来如此宽松的时间,为何房产证屡屡迟到?

“宝丰地产的系列案件中,我们了解到开发商未能为业主办理房地产权属证书的原因在于其拖欠相关税费数额较大;宝丰房地产公司经营困难;该公司法定代表人陈宝华携带公章、财务章等潜逃,已被公安机关网上追逃。”梁法官说,宝丰公司在诉讼中明确表示没有能力缴清所有税费,但能提供办理房地产权属证书的其他材料。

除了宝丰地产开发商没有缴清税费造成没法办理房产证这种情况外,还有板芙镇芙蓉新村四期63户业主遭遇的开发商拖欠建筑商工程款,导致承建商拒绝配合开发商办理综合验收,无法办理房产证的情形。开发商如果没有办整栋楼的 “大证”(即房屋初始登记证明),就不能办分户的“小证”(也就是房产证)。

归根到底,房产证办不下来跟缺钱有着极大的关系,那在房产证办下来之前,业主购房支付给开发商的钱去哪了?事实上,早在2012年,政协委员陈贤镇、文穗玲、罗炜强就注意到了这一问题。

当时,陈贤镇等人在中山市政协十一届一次会议上提出了《关于规范商品房预售款监管,促进我市房地产业健康发展的建议》。他们表示,在房地产开发过程中,预售款构成了房地产企业的重要资金来源。据估计,我市商品房预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

但是,由于中山没有对商品房预售款实行有效监管,开发商可以先将预售款挪作他用,比如先还银行资金、到土地市场拿地、滚动开发等等,使得资金的周转率加大,极易导致开发商延期交房。由此引发的楼房商品质量缺陷等问题也时有发生,使相当一部分消费者蒙受损失。

买了房子却没有房产证,会对购房者带来哪些影响?芙蓉新村四期的业主易龙对此体会很深刻。“我是湖南人,在中山打工,孩子在板芙小学读四年级,还有两年就要升上初中了。”2010年,易龙在板芙镇芙蓉新村购买了一套房,用购买合同换取了100分的积分,他孩子顺利的入读了小学。

三年前,易龙再次申请积分入户,为的是孩子能够顺利升入初中,但是现在3年有限期已过,房产证还是没有获得。“还不容易安个家,证拿不到不说,孩子还不能上学,闹心”易龙感叹到。

家住永怡聚豪园的业主刘女士2008 年购买了一套三室两厅的房子,她几年后想卖房,却由于迟迟没有房产证而卖不出去。“许多买家来了以后很喜欢,价格也合适,但就是因为没有房产证,买家无法做贷款,只能一次性付款。”刘女士说,她目前也只能等待开发商办下房产证了再寻求买家。

思考

捂紧开发商钱袋子能否治房产证难产顽疾

既然钱是造成开发商延期办理房产证的重要原因,那如何才能让开发商将预售款专款专用?记者了解到,早在2012年4月,国家住建部就颁布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求,各地要加快完善商品住房预售资金监管制度,尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。

1999年,广州在全国率先实行了商品房预售资金监管制度,北京、深圳等地也先后制定和实施了当地的预售款监管实施办法。2015年 10月 1日,酝酿多时的《中山市商品房预售款监管办法》也正式实施。

《办法》规定,商品房预售款只能用于该项目建设,不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。开发企业在申请商品房预售许可前,必须确定预售项目的监管银行,并按照一个预售许可申请对应一个监管账户的原则在监管银行设立商品房预售款专用账户。

这一规定对陈贤镇等人3年前提出的建议而言是最好的回应。陈贤镇等人认为,此监管措施旨在保障项目建设的资金需求,监管预售金会勒紧开发商的钱袋子,在通过银行监管预售资金,加强收紧力度,督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程,防止资金被挪作他用从而造成项目的烂尾,从而杜绝捂盘惜售的现象,并增加商品房的供应量,稳定房价。

“对于实施预售资金监管的意义,从微观上讲,是借助这一监管制度确保每个预售房地产项目的质量和按期竣工交付,降低市民购买期房的风险,让每个消费者买到一套舒适、安全、可靠的房屋;从宏观上讲,则是可防范整个房地产市场的系统性风险。”

不过,虽然《办法》的出台捂紧了开发商的钱袋子,但这并不意味着这一举措就根治了房产证“难产”的顽疾。“除了开发商把预售资金挪作他用造成的房产证延期外,还有如土地使用手续不合法、开发商未支付全部土地使用权出让金、开发商违章建房导致违章部分无法办证、开发商无法提供规定的资料等多种因素。”

梁丹妮法官建议,在宏观层面上,政府相关部门应对房地产乱象进行摸底归纳,尔后通过制定规范性文件及具体实施细则对相关行业乱象进行进一步规范。从市民角度看,一方面,市民在购房前应通过多种渠道规避风险,比如了解一下开发商的实力、有无涉及与建筑商的工程纠纷、小区具体规划等情况,另一方面,市民在与开发商签订商品房买卖合同时需要谨慎,尤其是对开发商违约责任方面积极提出自己的主张。

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