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在广州买房 你不能不知道的人口和房价秘密

2015-12-02 15:10:37 来源:羊成在线 编辑: 评论:0

  日前,广州有关机构发布了广州市的人口地图,常住人口密度最低的是从化区,仅有309人/平方公里;常住人口密度最高的是越秀区,达到33754人/平方公里,接近从化区的110倍。

  有意思的是,小编注意到,广州各个行政区域的人口密度与房价有着高度相关的关系。人口密度高的区域,房价往往也高。比如人口密度最高的越秀区,其房价也是全市最高的。人口密度低的城市,房价往往就低。比如人口密度最低的从化区,房价也是全市最低的。

  小编认为,越秀区的房价最高不难理解。作为全市人口密度最大的老城区(33754人/平方公里,差不多是第二名的2倍),越秀区本来就人多地少,而且它是全市唯一一个户籍人口多于常住人口的区域,一方面验证了它是“老广”的大本营的事实,一方面也说明越秀的户口太值钱,无论本地人还是外地人,不仅不愿意出去,还千方百计地想挤进来。为什么?当然这跟越秀是广州旧的行政商业中心有关,更和越秀拥有全市最为集中的优质教育资源有关。

  那么,天河区凭什么能够挤到房价第二高的位置呢?单从人口因素分析,虽然天河人口密度只有越秀区的一半,但是它是全市外来常住人口最高的区域有关(7005人/平方公里)。作为中央商务区(CBD)的所在区域,天河是新广州人梦想开始的地方,也是新广州人当中的精英阶层的聚居地,购买力自不必说。

  让人稍微有点遗憾的是海珠区。从数据来看,海珠区的常住人口位列全市第二,户籍人口位列全市第三,外来常住人口位列全市第二。与天河比,仅仅在外来常住人口数量一项有小小的差距。按理,海珠的房价应该与天河不遑多让。但是海珠与天河比可能真的只差了这么一口气,如果海珠也能有一个可以媲美天河的珠江新城这样对外来人口有更大吸引力的区域,其楼价恐怕也不会比天河低。这样一想,政府目前在琶洲全力打造的电商总部经济圈很有想象空间,如果能与在当地已经形成气候的会展经济相融合,海珠房价很有潜力再上一层楼。

  另外一个老城区荔湾区的位置则颇有些尴尬,虽然是全市户籍人口第二(12018人/平方公里)的区域,但是与第一名(越秀,34769元/平方公里)的差距非常之大,其对广州土着的吸引力明显要弱于越秀区。而在对外来常住人口的吸引力上,荔湾又明显不及天河、海珠,房价排在全市第四(25583元/㎡)也就不奇怪了。在原芳村区并入荔湾区之后,荔湾区的发展重心目前正逐渐西移,接下来包括广钢新城在内的原芳村区域的开发建设对于荔湾房价的走势有至关重要的作用。

  此外,广州其它七个区域基本也是延续了人口多房价就高的正相关关系。唯一稍有例外的南沙区,797人/平方公里的人口密度原本不及花都区(995人/平方公里),但是借助自贸区的政策利好优势,如今房价已经爬在了花都之上。买房跟着规划走还是很有道理的。

  反面的例子是从化。作为广州人口密度最低的区域,从化未来如果不能在产业和交通上有所突破,把人留住/引来,房价将很难摆脱垫底的命运。

  总而言之,

  从人口的角度:我们可以对广州现有的行政区域(板块也一样)做一个分类:一类是有很多人的区域/板块,一类是现在人不多但是将来会很多人的区域/板块,还有一类是现在没有人将来也不会有人的区域/板块。

  从买房投资的角度:第一类区域/板块的风险是最低的,但是目前的房价也高,因此更适合作为保值之用,适合稳健型的投资者。第二类区域/板块的房价略低,虽然目前发展还不成熟,但是将来有较大的发展潜力,因此适合用来做长线投资。至于第三类区域,从投资的角度将是高风险区域,即使将来房价上涨,房子想要转手也很困难,投资者还是少碰为妙。

  来源 | 楼市先生

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