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深圳八年买房之路:不是贵而是等待失去机会

2015-12-16 11:39:07 来源:羊成在线 编辑: 评论:0

  年底一线城市的房价仍将延续上涨态势,业内人士预测,未来两个月一线楼市仍将继续活跃,有望迎来“暖冬”。对于刚需购房者来说,买房越早越好!你不是败给了房子太贵而是被等待耗去机会。

  我是07年跟爱人从杭州一起来的深圳,那时候觉得深圳房价真的很亲民,当时杭州的房价很多地段都是10000左右的时候,深圳不少房子6000-7000。无奈那时候没啥钱,家里因为建房和结婚欠了不少帐,所以买房的事情敢都不敢想。

  机缘巧合08年底进了一个国企工作,那时候很多同事都开始筹划买房,我虽然已经逐步还完家里的欠款,但总觉得钱不够用,存下了大概20万左右,一直担心压力太大不敢买房。08-09年深圳的房价曾经短期地下跌过一段时间,有一个同事趁机9000元/平米在岗厦附近的联合广场买了一套二手房(现在估计5倍都不止了),朋友劝我赶紧买,我犹豫了一下,错过了这个机会。

  2010年,另外几个女同事在龙华民治1.2万一平米买了一个小区,劝我赶紧下手,我当时手上存款40多万,但是我担心自己工作不稳定,回头还贷会有压力,又没有下手。前几天问他们,那小区已经5万多一平米了。印象中还有西乡的桃源居,我当时住在福田石厦学校附近,去桃源居看了一次,当时貌似是5000一平,我觉得太远了,媳妇一直坚持赶紧买,我犹豫了一下,再次错过。

  11年底下决心离开了国企,自己出来做创业公司,家也搬到了南山科技园附近,虽然存款逐步多了起来,但是因为工作忙,一直没时间去看房,眼睁睁看着周围房价从1万涨到2万。

  到了13年,存款大概120多万,这些钱是这些年存下来的血汗钱,看着周围的房价蹭蹭蹭涨到3万多,心里真的很着急,又想买房子,又怕错过,但是因为创业风险不小,担心万一创业失败了还贷的压力会很大。结果是一再犹豫一再错过。

  看着身边的朋友一个一个都买房,心里不是滋味,无论如何要有一套自己的房子啊!

  2014年春节初六,在媳妇一再催促之下,我跟父母去坂田看了佳兆业城市广场二期,当时价格是2万3一平米,自己也觉得无论如何要买个房子了,就交了定金,买了一套122平米的三房,合计288万,付了80多万首付,这个房子是期房,要2016年9月交房。5月银行开始供贷,没想到才过几个月,佳兆业弄出一大堆事情出来,又是锁房又是老板出逃,2014年底到2015年9月基本上天天人心惶惶,天天关注佳兆业的情况,生怕房子没了,好在貌似慢慢解封了,一期也有业主入驻了,放心了一些,再加上10号线地铁开始动工,周围学校开始招生,佳兆业的房子貌似价格从2万多涨到了3万5-3万8左右吧,心情也好多了。

  我直到今天才悟出一个道理,其实只要首付能负担得起,然后工作稍微稳定一点(比如判断有个1-2年左右的稳定,因为一般创业公司3年左右应该问题不大)就应该大胆下手。否则的话永远等待永远没机会!

  但第一套房因为匆忙购买,也存在一些问题,最大的问题就是学位的问题,佳兆业城市广场周围配套有幼儿园和学校,学校是深圳师范大学教育学院附属坂田学校,由师大附中的教导主任冯现学先生调过来当校长,开始我对于学位房的概念非常模糊,觉得深圳的教育应该是国内比较好的,任何一所学校都不差。其实完全不是那么回事!

  2015年上半年,朋友抢在涨价前3月份在景田的鲁班大厦买了一套房子,当时230万成交,鲁班大厦当时没有小区,我对比了下佳兆业,不屑一顾,觉得生活环境太差了,朋友告诉我他们是冲着耀华实验学校的学位去的。我当时才开始关注学位这个问题。

  我是属于那种特别纠结的处女座,万事打破沙锅问到底。于是我开始逢人就问学位房的事情,逐步总结出来一些经验:

  1、深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市,好的片区集中在几个地方,往往是政府所在地。整体来说关内的资源好于关外,老区的资源好于新区。

  2、很多人不理解为什么要买学位房,这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右,而高考本科录取率平均高达90%。也就是说,深圳对于小朋友的塞选跟我们之前在内地不一样,他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说,小孩只要学习努力就可以了,无论在哪里都能成才。这点我承认是对的,到哪里都要努力才行,否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓的紧,老师能力强。(以八大名校为例,特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截)。(参考:2015年小升初地段必备)

  3、大家会问,学校和房子有啥关系,其实关系很大。2013年深圳开始逐步采取学位房锁定政策,该政策的初衷是好的,学习美国让孩子就近入学,不能择校。该政策的核心内容是:重点的学校按积分来判定是否能入学,将生源分为A类(有深户且有房,房和深户都在学校规定的学区内),B类(有深户且有房,房在学校规定的学区内,但户口不在学区内),C类(有深户无房,租住在学区内),D类(无深户无房,租住在学区内),并且强调某些重点学校学位紧张,恕不接受CD类生源,或者有的区说得客气点,说CD类生源须接受调剂,意思都一样,就是你没房别想上好学校!这样一来,家长们挤破脑袋在最好的学区买房,而且政策上规定,每在学区多住一个月,就多0.1个积分,意思是你别想读书了临时买个房子凑学位,必须住上一段时间才行。大家会想,那我们合起来一起买房呢,回头一起用学位就是了,呵呵,政府是不会让你钻这个空子,很多区教育局规定了,一套房子只有一个小学学位和一个中学学位,小学学位锁定6年,中学学位锁定3年,也就是说一个人用了,另外一个人就别想用了,要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。(参考:2015年罗湖初中一年级学位申请)

  4、拿着2014、2015年深圳市中考排名表,发现学校之间录取率差异极大,好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率,第二档次的名校(如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校)大概30%-50%的录取率,并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校(比如松泉中学、北环中学、布心中学等)这些学校大概就是5%--15%左右的录取率,这些初中没有高中部,需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多,录取率0--4%左右,很多学校录取率都是0。我曾经去一所不怎么出名的中学去实地考察过(名字就不提了),发现周围有学生逃学出来抽烟,学风很差。试想,如果是这样的环境让宝宝去读,难免不会学坏(当然,这个问题仁者见仁智者见智,有些人觉得环境影响没那么大),即便不学坏,录取率为0数字是现实的,说白了就是学校师资力量还不够。

  5、有家长会说,我的小孩即使没有学位,可以去读私立学校。其实,深圳很多私立学校真的很不错,比如百合外国语学校(布吉),耀华实验学校等,这些学校的升学率都非常高。但问题是,私立学校不跟学位绑定,只按成绩来。于是很多时候,看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力,为了加分又是特长班,又是奥数,弄得小孩每天累得要死。说白了,拼不了地段,那就必须拼能力,我邻居有一个小孩就是这样,为了考上好学校,先是上舞蹈班,又是绘画班,还要搞奥数,几乎没有周末玩耍的时间,所有时间都在学着学那,只是为了进一个好点的高中。

  6、初中的学位重要性高于小学,因为初中面临这中考压力,小升初基本是就近入学,当然小学打好基础,初中会更轻松一些。如果初中和小学学位只能二选一,那就选择初中的学位舍弃小学。

  基于以上的认识,我开始在深圳范围内寻找学位房。我先把所有的重点中学一个一个在地图上标记出来,然后到罗湖区、福田区、宝安区教育局的基础教育科(宝安查不到,去论坛跟网友大概圈定的一个区域。南山没有去查,因为感觉南山的非学位房都很恐怖了,加上学位估计7-8万一平,连查都懒得去查了。)去找学位锁定范围图。查完之后,再到各个房网去查周围小区,以及房价。经过1个多月的反复比对,我得出以下结论:

  1、深圳名校分别是(我是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础,仅代表个人主观意见,并且不包含私立学校):深圳试验学校、深圳中学、深圳外国语学校、深圳高级中学(以上统称深圳四大,基本上属于深圳乃至全国最好的中学);第二梯队学校:翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等

  2、深圳最好的几个教育片区(未把一些重点小学学位完全考虑进去):百花片区(集中了深圳实验学校小学、初中和高中,荔园小学、百花小学一大堆名校,这个片区是深圳着名的学区,房价高达7、8万一平,而且很多都是80-90年代的老楼);红岭片区(红岭中学初中部以及园岭外国语小学等,挨着百花片区,房价也高达6-7万一平);石厦片区(福田区政府所在地,红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校,均价5-6万一平);车公庙片区(深圳高级中学初中部,属于香蜜湖和车公庙富人区,房价高达7-10万一平米);竹子林片区(红岭中学竹子林分校,均价5-6万左右),田贝片区(深圳中学初中部+翠北小学,均价为5-8万);怡景片区(翠园中学怡景校区+景贝小学,附近房价3-5万区间);东晓片区(翠园中学东晓校区+布心小学+东晓小学,附近房价3-5万区间);宝安片区(宝安中学+宝民小学+宝安外国语学校,房价4-7万区间);

  3、综合上结论再缩小范围找性价比最高的地段:宝安、南山基本涨得吓人,之前我较为关注的宝安中学附近碧涛居和宝雅花园,在15年3月之前3房买300-350万到了9月普遍450万左右业主还不愿意放盘出来。相对而言罗湖区教育资源较为丰富,房价没有随着深圳房价飙涨而涨太多,几个片区房价较为合理,如怡景片区和东晓片区均价都在3-5万之间;发现怡景片区和东晓片区都是翠园中学的分校所在地,而东晓校区成绩好于怡景校区,于是就开始在东晓片区里面找性价比较高的楼盘。

  4、学位房有一个点一定要注意,就是离学校千万别太远,如果处于学区边界状态很容易被调剂,或者因为片区修改而被划出。所以一定要紧挨学校。因此,远一点的东晓花园等小区就淘汰了。塞选下来后就剩下三个小区:阳光明居、今日家园、泰和花园(千万别找到东晓路以东,就一条街西边是翠园东晓,东边就变成了布心中学)。三个小区各有优点和缺点,今日家园房龄最新,2002年左右的房子,但小区太小,电梯少,车位少,房子建得密密麻麻,不太宜居,但价格是三个小区中性价比最高的,而且复式结构可改造潜力大;阳光明居社区很美,住起来很舒服,但均价较高,同样的三房比今日家园贵100万左右,偏贵;泰和花园房龄最老,车位较为紧张,小区也较老,均价4万左右,三房价格超过400万。最早的时候,我倾向于阳光明居的,无奈荷包钱不够用,于是选了今日家园的93平米复式楼。我朋友听闻我买了房子的这些思路,也于第二天立马在这个小区买了一套101平米的房子。

  这套房子我非常满意,因为自己花了大量时间和精力去研究相关片区和房价,在这个过程中学习到了很多东西。这个世界上的很多事情就像路一样,走多了就成了路。

  李先生最近忙得乐呵,他的房子以满意的价格出手了。“这套房子挂牌一年多,有过几家看房的,但是报价不理想,我的心里最低价位是240万,买方最高也就出到220万。”

  对李先生这样有足够流动性而等得起时间的住房改善者来说,显然成了本轮楼市回暖的受惠者。

  “最终这套房子的成交价是246万。”李先生表示,“自己一年前买的新房是39800元/平,现在已经涨到48000元/平,估计很快就会突破5万了。”

  在松江租房的小刘来上海8年了,今年6月份由于工作要换到浦东张江,来回上班不方便,在浦东租套房也挺贵的,加上手头有点积蓄打算买套小户型的房子。

  他们8月份看上了一个浦东的楼盘,东方鸿璟园90平2房当时均价2.1万/平,因为该房源在祝桥考虑到他老婆上班不是很方便就犹豫了一段时间,现在已经涨到每平2.5万了,晚买3个月单价涨了4千元,总价多出36万,新房过户税费也跟着上涨了。

  这对小夫妻后悔当时没有当机立断马上买,可是,就当时而言他们一直抱着观望的态度在找房源,买房子毕竟不是在菜市场买大白菜,总想再等等看看是否还有更好的房源。他们之所以买房是怕明年房价涨的更厉害,又买不起了。

  再等10年你还是买不起房

  据统计,2005年上海商品房均价为8164元/平,2015年房价为34730元/平,10年上涨325%。人民币在不断贬值,房价却只涨不跌……2025年你是否仍会哀怨“10年前买房就好了”。

  然而,你需要想一想人生有几个10年?你甘愿和别人一直蜗居、群租下去吗?等上海房价崩盘,等楼市泡沫出现,等有一天中彩票最好是500万……你等了多久了?又等来了什么?

  所以,该出手还是要出手的,有时等待可能会有好机会,但一直等待,只会让机会流失而已。买房要懂得适时出击才最好。

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