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上半年广州楼市, 哪儿卖得最好?

2016-07-15 07:01:00 来源:南方日报 编辑: 评论:0

  今年上半年新建商品住宅市场交投较为火热。新盘入市,货量足,有像广州万达文化旅游城、花都凤凰御景、祈福缤纷汇等盘大规模的新货上市,也出现了日光盘,如万科山景城、祈福缤纷汇等。据经纬行研究中心监测数据显示,今年上半年共28个全新楼盘入市,占上半年全市推新个盘的两成。全新盘共推货达7535套,平均推货量为269套/盘。开发商在第二季度推货节奏明显加快,第二季度的新盘货量占全新盘货量的七成。

  热销个盘各有亮点

  上半年28个新盘中,中心区与外围区各占14个,其中增城、荔湾各占5个、黄埔占4盘,为主力区域,而海珠为零新货入市。产品户型上,中心区与外围区均以刚需户型两至四房为主。

  如位于黄埔的万科山景城,在区域同质化竞争中凭借高质素产品胜出。项目1月23日开盘,首推出N1、N3、N4、N8栋四栋共168套的情景洋房,为74-87平方米四房,实用面积达到150-170平方米,折后均价19500-27500元/平方米带装修,总价为150万-200万/套。在经纬行研究人士看来,万科山景城推出的情景洋房,与叠墅相仿,以别墅的价格,再加上楼盘的整体规划来说,性价比较高,并且周边区域缺少同类型的产品,因此在凭借着区位、产品、配套等优势,开盘首日即日光,随后几次加推也销售火热。

  而位于番禺的祈福缤纷汇,拥有大盘的优势地段,带动区域热度升温。项目于6月11日开盘,首推3、4、8栋890套,41-95平方米一至三房,折后价15500-21000元/平方米带精装修,受到买家追捧,首次开售即售罄,第二天再加推了7栋的310套货,延续热度,总体去化率不俗。项目所处为祈福新邨靠近外围公交站的位置,交通出行相对更加便利,并且祈福新邨整体的规划配套完善,居住氛围深厚,加上产品为精品小户型,因而首日去化率能达到100%。今年番禺2个新盘入市,有加推的也仅12个,但货量不多,因此当整体条件较好的祈福缤纷汇开盘,便受到热捧。

  在中心区方面,位于天河的兰亭盛荟,则得益于天河区住宅新货少,其开盘热销,成交去化速度也快。项目5月27日开盘,首推1栋、2栋共364套货,64-120平方米二至三房,折后均价29500元/平方米带装修。作为市区鲜见的新盘入市,兰亭盛荟受到区域内潜在买家的关注,位于市区,且均价低于牛奶厂板块的楼盘,尽管在东圃立交地块之上,但首日去化也接近八成。

  七成区域成交面积上涨中心区占比上升显著

  2016年上半年,全市网签面积同比上升了28.39%,中心六区更是同比上升48.19%,上半年中心区网签面积占比较去年同期增加8个百分点。从各区来看,十一个区有八个区成交面积是同比上升,其中荔湾区同比涨171.86%。

  成交面积同比上升的八个区中,荔湾区升幅最明显,主要因为广钢新城的高价项目陆续入市,以及珠光御景壹号大量回迁房进入网签阶段,均大大拉升上半年的成交量;次位是增城区,增城在上半年推盘个数为45个,共5879套货,占上半年的推货量的二成,市场一直较火热,新货入市受追捧。

  从各区网签价格来看,除荔湾区受珠光御景壹号低价回迁房大量网签影响,均价远低于正常水平外,其他十个区的成交均价均同比上升,且整体上升幅度较大,主要因为政策利好的导向,令各盘的升价明朗化。

  外围区域涨价多刚需盘为主力

  2016年上半年,整体的楼市升价逐渐明朗化,升价楼盘开始增多。在上半年成交套数前20的楼盘当中,升价的楼盘共有16个,占比八成,其中外围区域占12个,并主要集中在增城,而中心区4个;降价的楼盘仅为3个,另外1个楼盘为新盘入市,但入市价格仍高于市场预计。

  前20的楼盘中,升幅最大为广州万达文化旅游城,其去年推出了A1区住宅并且热售,2016年5、6月则延续热度,推出的为A2区住宅产品,并且随着文化旅游城的设施的完善,依托着万达城,其住宅作为一种投资产品受到追捧。升价产品仍是以刚需户型为主,6月末与年初的网签均价对比,升幅近四成。

  三个均价下降的楼盘:珠江御景壹号、万科山景城与时代春树里。但价格回落并非为实质性降价:珠江御景壹号从5月开始,回迁房大量集中网签,均价在8000多至9000多元,因而大大拉低了楼盘的均价,也影响区域均价回落。万科山景城的网签价回落则是由于推出的产品不同而导致,其开盘时,首推的是使用率超高的情景洋房产品,1月的网签均价为21934元/平方米,到了6月均价已经去到了25992元/平方米,均价是在大幅上升的,但由于在6月加推了平层洋房,网签均价仅为13252元/平方米,不同产品供应导致个盘均价回落。时代春树里网签均价下降,主要因为其楼盘的规划主要分为两部分,其中一区由于接近高架桥,环境较差,因此均价低,而时代春树里先将均价较低的栋座推出市场,造成了楼盘均价微跌。均价回落的楼盘并非真正回落,网签前20的楼盘的均价实际上全面上扬,体现了上半年市场价格的上涨的趋势。

  经纬行分析人士表示,在政策和大环境不会有大变动的情况下,预计下半年广州楼市均价会呈稳中有升的状态,并随着广钢新城、牛奶厂板块、广纸片区等新盘陆续入市,中心区的新推或成交面积占比将会增加,也会结构性拉升全市均价。

  ■广州楼市关键词

  住房交易契税新政

  3月15日,广州市地税局发布公告,明确广州将严格按照国家发布的“23号文”来落实房地产契税优惠政策。这意味着,广州市民“个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税。”即广州市民此前购买唯一(首套)144平方米以上豪宅者,执行以1.5%缴纳契税,比中央出新政之前按3%交的税率省下1.5%,其他情况税率与之前相同。根据该政策,广州市正式开始实行本市内购买的首套房都可以按照新政缴纳契税,而二套房契税政策暂不在广州市执行。

  跨区首套房新政叫停

  2月17日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文,调整房地产交易环节的契税和营业税。该文件于2月19日向公众公开,并于2月22日起开始执行。不过该文件明确规定,北上广深暂不实施契税优惠政策。然而,从2月22日开始,广州就有部分区执行只要在该区内无房产,就可按首套房标准征收契税,无论其在其他区域内是否有房。2月25日,广州“跨区首套房新政”在实施3天后,被广州地税叫停。

  城市总体规划获批

  2月19日上午,国务院正式批复《广州市城市总体规划(2011—2020年)》。到2020年广州城市规模为城乡建设用地1772平方公里,常住人口1800万人。同时,文件还提到要重点建设南沙新区,深入推进广佛同城、广清一体化等珠三角区域层面的规划协调。值得注意的是,南沙自贸区写入总规,成为重点建设的城市发展新空间,这意味着自贸区的发展又加上一层制度保障,未来南沙的发展也有望继续提速。此外,将中国(广东)自由贸易试验区建设成为粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地。总规显示,未来十年广州的城市性质是“国家中心城市之一,国家历史文化名城,广东省省会,我国重要的国际商贸中心、对外交往中心和综合交通枢纽、南方国际航运中心”。这一定位说明广州的城市定位提升,从过去华南中心城市升级为国家中心城市。

  人才绿卡

  4月27日,广州市政府办公厅正式印发了《广州市人才绿卡制度的通知》。绿卡制度规定,凡符合本市引进人才需求,每年在本市创业或工作超过6个月的,非广州市户籍的境内居民,香港特别行政区、澳门特别行政区居民,台湾地区居民以及外国人,持中国护照、拥有国外永久(长期)居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员,在本市有合法住所,并符合一定条件的,可申领人才绿卡。成功申领人才绿卡后,可在购房、子女入学、职称评审、开设银行账户、申办工商营业执照、申领机动车驾驶证,办理机动车注册登记手续等方面享受市民待遇。

  楼盘并购

  在上半年,广州楼市出现了一系列的楼盘并购潮。6月30日晚间,时代地产控股有限公司发布公告宣布,再次收购星桥腾飞集团于广州中新知识城另一全资子公司75%股权,交易代价为8.8亿元,合作期限为30年。交易完成后,将有原项目公司持有25%权益,而时代地产拥有75%股权,两者的联营公司自项目地块上工程开工之日起,项目公司每月应付的管理费将为20万元,而管理费总额不会超逾人民币800万元。

  除了时代以外,中信地产在广州的豪宅项目西关海同样也易手,而接盘的则是深圳的深圳建工集团,这也成为深圳建工切入到广州房地产销售市场的首盘。

  房价补涨

  目前,在北上广深四个一线城市之中,广州的房地产市场是一个安全边际最高的市场,也是四个城市中的一个价值洼地。广州在一线城市中,房价一直比较平稳,而在今年北上深持续领涨的态势下,广州楼市置业热情也高涨起来,楼盘成交量大幅攀升,且呈现量价齐升的景象,给市场发出强烈的买入信号。业内人士一致认同,广州房价补涨趋势明显。从3月交投量上升开始,广州房价开始补涨,其中,3月份的样本中有45盘涨价,占比45%,创近一年来新高。

  二手交投热

  纵观2016年上半年广州二手楼市表现,成交量提升,价格温和上涨成为主旋律,而相比起其他一线城市来说,广州二手楼市发展相对较为稳健。据数据统计,2016年1月1日-6月30日,广州二手住宅网签成交量突破40000宗大关,达到41048宗。数据反映,2016年上半年二手楼市交投畅旺,与2015年上半年的18414宗相比,大幅增长了122.9%。在这半年的二手交投热潮中,“红三月”“红五月”成为两大关键节点,夹在其中的4月份也同样表现不俗。天河、番禺是成交量最多的两个区域,成交占比分别为18.33%和18.27%。上半年广州二手住宅成交均价为25356元/平方米,环比2015年下半年上涨5.9%,同比2015年上半年上涨7.8%。

  公寓火爆

  今年住宅市场火爆稍稍地掩盖了公寓市场的风头,但广州公寓行情却是在政策的引导下着实地火了一把。6月3日,国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。据了解,该《意见》的利好范围并不单纯在租房市场,且将改变商业地产目前高库存、多空置率的现状,其中长租公寓将成直接获利者。

  今年以来,广州一手公寓月均成交量超过2400套,持续旺销;同时,新增供应量却持续减少,促使一手公寓库存量不断下降。克而瑞统计数据显示,今年1月,广州一手公寓库存面积约为119万平方米、库存套数约为2.29万套;随后连续四个月下降,5月库存面积降至约99万平方米、库存套数降至约1.8万套。

  过江龙楼盘热销

  如果说今年广州新盘当中的亮点,无疑就是那些“过江龙”旗下的项目。2016年,可谓广州地产格局的洗牌元年,金融街、龙湖、华润、中航、远洋、金茂等众多外来品牌开发商纷纷挥鞭南下。这些房地产“过江龙”企业发力在广州拿地,而且往往都是以“地王”的姿态挺进广州市场。在今年上半年,这些“过江龙”在广州开发的项目逐渐在市场上现身,他们闹出的动静确实不小。

  这些房地产“过江龙”凭借着雄厚的资金优势,开发的楼盘基本都走高端路线,在今年上半年火爆的行情当中,收获也盆满钵满。据了解,仅是金融街一家在2016年上半年广州三项目就热销21亿。据了解,在2016年下半年至2017年,金融街将在广州完成东南西北中的五大项目落子,战略布局初现雏形。

  VR看房

  销售的与时俱进也是今年上半年广州楼市的一大看点。上半年,不少房企在营销方面都祭出新招,那就是引入新科技的“VR看房”。不久前,雅居乐集团在广州宣布,将开启VR全球战略合作。雅居乐将在全国范围内首选9个城市10个项目作为第一批VR购房试点,包括广州雅居乐富春山居、西双版纳西双林语、成都雅居乐花园等。马来西亚项目满家乐也在本次名单中。而同样,不久前越秀·国际总部广场面向全球发售,项目通过最先进的VR技术,让嘉宾提前“参观”国际总部广场;这些VR设备将放置在项目销售中心。

  据了解,VR看房指的是使用VR全景技术建造虚拟样板房模型,人们使用VR设备身临其境地参观未来的住房。借助HTCVIVE的室内定位技术,人们可以在虚拟样板间里走动,四处看看。

  策划李广军

  采写李广军蒋劲劲许蕾

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